Die Immobilie bei einer Scheidung

Welche Rolle spielt das Haus bei einer Scheidung?

Sofern die Ehegatten nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben, gilt für sie der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet unter anderem, dass es im Falle einer Scheidung zum Zugewinnausgleich kommt, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen wird. Problematisch ist zum einen, dass der Anspruch, der sich aus dem Zugewinn am Ende ergibt, ein reiner Geldzahlungsanspruch ist. Zudem lassen sich viele Vermögensgegenstände, die z.B. auch Immobilien, nicht ohne weiteres teilen. Die Ehepartner müssen sich dementsprechend darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Falls eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet im Ernstfall das Gericht, was allerdings in der Regel mit wesentlich höheren Kosten verbunden ist als eine außergerichtliche Einigung.

Kredite für die Hausfinanzierung

häufig ist die betreffende Immobilie noch gar nicht abbezahlt, wenn es zur Scheidung kommt. Auch hier stellt sich die Frage, wer für die Bedienung der gemeinsamen Schulden zuständig ist. Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank es ist dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt. Meist sind bei gemeinsamen Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. In einem solchen Fall besteht für die Eheleute bei einer Scheidung gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das bedeutet, dass jeder der Ehepartner auf den vollen Betrag in Anspruch genommen werden kann. Nach der Zahlung durch einen Ehegatten steht ihm gegen den anderen Ehegatten grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der Hälfte des Betrages zu. Bezüglich der Ausgleichspflicht kann aber auch eine abweichende Absprache zwischen den Eheleuten getroffen werden. Allein die Tatsache, dass einer der Ehepartner zum Ausgleich finanziell nicht in der Lage ist, stellt allerdings noch keinen ausreichenden Grund dar, ihn von der Mithaftung freizustellen. Die Mithaftung eines Ehepartners kann aber auch sittenwidrig sein, wenn er finanziell erheblich überfordert wird und dies von vornherein absehbar ist. Das ist z.B. der Fall, wenn eine mittellose Ehefrau aus Kiel auf das Verlangen der Bank hin den Kreditvertrag mit unterzeichnen soll(t)en.

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Was geschieht mit dem Haus bei der Scheidung?

Realteilung

Die Realteilung bedeutet, dass das Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut wird, so dass nach der Scheidung entweder beide Parteien dort wohnen bleiben oder ihren jeweiligen Teil weiter verkaufen oder vermieten können. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Immobilie sich für einen solchen Umbau anbietet und die Ehepartner sich darüber hinaus überhaupt auch vorstellen können, weiterhin in einem Haus zu wohnen. Aus diesem Grund ist die Realteilung in der Praxis ein eher seltener Fall.

Haus verkaufen

Häufiger entscheiden sich die Ehepartner bei einer Scheidung dagegen dazu, das gemeinsame Haus zu verkaufen, um den Erlös untereinander aufzuteilen. Der Verkaufserlös wird dann, je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus, auf die Ehepartner aufgeteilt. Zuvor müssen noch bestehende Kredite getilgt und eine meistens anfallende Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder der Ehepartner dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, auf die Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Auszahlung des anderen Ehepartners

Möchte dagegen einer der Ehepartner in dem Haus wohnen bleiben, besteht auch die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt und den anderen für seinen Eigentumsanteil ausbezahlt. Die Bank muss bei diesem Vorgang allerdings unbedingt beteiligt werden, da der Ehepartner, der sein Miteigentum abgibt, aus seiner Mithaftung entlassen werden möchte. Eine solche Schuldhaftentlassung kann problematisch sein, zumal die Bank zu einer solchen nicht verpflichtet werden kann. Hier sollte man strategisch vorgehen und den Rat einer Fachanwältin für Familienrecht einholen.

Auszahlung des anderen Ehepartners

Möchte dagegen einer der Ehepartner in dem Haus wohnen bleiben, besteht auch die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt und den anderen für seinen Eigentumsanteil ausbezahlt. Die Bank muss bei diesem Vorgang allerdings unbedingt beteiligt werden, da der Ehepartner, der sein Miteigentum abgibt, aus seiner Mithaftung entlassen werden möchte. Eine solche Schuldhaftentlassung kann problematisch sein, zumal die Bank zu einer solchen nicht verpflichtet werden kann. Hier sollte man strategisch vorgehen und den Rat einer Fachanwältin für Familienrecht einholen.

Teilungsversteigerung

Falls keine Einigung im Scheidungsfall zu Stande kommt, besteht die Möglichkeit, auf Antrag beim Amtsgericht in Kiel eine Teilungsversteigerung durchführen zu lassen. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist. Das Haus wird dann durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös bleibt jedoch oft hinter dem aus einem freihändigen Verkauf zurück. Gegen einen solchen Antrag können innerhalb von zwei Wochen Einwendungen erhoben werden. So kann z.B. geltend gemacht werden, dass sich bei einer Teilungsversteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich nachteilig ändern würden. Sofern die geltend gemachten Einwände vom Gericht als zulässig erachtet werden, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden. Dem durch eine Teilungsversteigerung erzielten Verkaufserlös werden zunächst die Gerichts – und Sachverständigenkosten entnommen.

Übertragung auf gemeinsame Kinder

Sofern Kinder aus der Ehe hervorgegangen sind, kann die Immobilie grundsätzlich auch auf diese übertragen werden. Diese Lösung bietet sich insbesondere an, wenn das Haus einen besonderen persönlichen Wert für die Ehepartner hat und diese möchten, dass es deshalb in der Familie bleibt. Ist das Kind noch minderjährig, bedarf die Übertragung auf das Kind zusätzlich einer Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht. Beachtet werden sollte allerdings: Was oftmals gut gemeint ist, kann leicht zu einer erheblichen zukünftigen Belastung für das Kind führen. Schließlich fallen für das Haus Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Auch trägt das Kind sämtliche Eigentümerpflichten, wie z.B. die Sicherungspflichten.

Zustimmung des Ehegatten bei noch nicht beendeter Zugewinngemeinschaft (vor Scheidungsantrag)

Zu beachten ist, dass ein Ehegatte bei bestehender Zugewinngemeinschaft nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten seinen Eigentumsanteil veräußern oder verschenken darf, sofern dieser den wesentlichen Teil seines Vermögens darstellt. Etwas anderes gilt hier nur, wenn sich der Schenkende den Nießbrauch oder das Wohnrecht auf Lebenszeit vorbehält und in das Grundbuch eintragen lässt. Da ihm in diesem Fall das Nutzungsrecht verbleibt, verfügt der Schenkende nämlich nicht über einen wesentlichen Teil des Vermögens, so dass die Zustimmungspflicht des anderen Ehegatten nicht eingreift.

Wie ein Ehevertrag die Kosten minimieren kann

ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann nicht nur bei der Anschaffung eine teure Angelegenheit sein. Auch eine Scheidung können durch solch große Vermögenspositionen wie Immobilien kostspielig werden, wenn etwa bei einer Teilungsversteigerung Verfahrenskosten für das Gericht und Vorfälligkeit Gebühren für den Kredit anfallen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, schon im Voraus Regelungen für den Fall einer Scheidung in einem Ehevertrag zu treffen. Eine solche Regelung ist auch noch nach Eheschließung durch eine so genannte Scheidungsfolgenvereinbarung möglich.

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